Umowa przedwstępna i przyrzeczona kruczki prawne

Należy pamiętać, żeby finansując zakup nieruchomości z kredytu bankowego, nie zobowiązywać się w umowie do zapłaty ceny sprzedaży w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Zobowiązanie tej treści byłoby niewykonalne z uwagi na to, iż banki wypłacają środki z kredytu zazwyczaj w ciągu 3-7 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Zasadnicze znaczenie dla stron umowy przedwstępnej ma określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Choć przepisy kodeksu cywilnego, nie zaliczają do istotnych postanowień umowy przyrzeczonej terminu, w ciągu którego umowa przyrzeczona ma być zawarta. Jednak z istoty tej umowy wynika, że termin ten prawie zawsze powinien być w niej oznaczony i to najlepiej datą kalendarzową, aby nie powodować niedomówień między stronami. Określenie w umowie przedwstępnej terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej ma między innymi to ważne znaczenie, że w przypadku, jeżeli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej, od tego terminu liczyć się będzie roczny termin, w ciągu którego można dochodzić od drugiej strony odszkodowania bądź zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Oświadczenie sprzedającego i postanowienia dodatkowe
Mając na względzie własne bezpieczeństwo, kupujący powinien dopilnować aby sprzedający złożył w umowie sprzedaży m.
in. oświadczenie o tym, że jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, że sprzedaje nieruchomość bez żadnych wad zarówno prawnych jak i fizycznych. Warto również umieścić w umowie zapis o tym, że sprzedający oświadcza, iż nie prowadzi w nieruchomości działalności gospodarczej (gdyby okazało się, że jest inaczej, tzn. gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą należy sprawdzić czy nie posiada zaległości wobec Zakładu Ubezpieczeń Społecznych i Urzędu Skarbowego).



Decydując się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, warto zobowiązać w umowie przedwstępnej sprzedającego do złożenia powyższych oświadczeń w umowie przyrzeczonej, a ponadto do wymeldowania z nieruchomości wszystkich zameldowanych tam osób i przedłożenia stosownego zaświadczenia, z którego wynikać będzie, iż w przedmiotowym lokalu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały ani czasowy.

Warto też pamiętać, aby określić zarówno w umowie przedwstępnej jak i umowie przyrzeczonej termin wydania nieruchomości w posiadanie kupującego. Wydanie następuje zazwyczaj po zapłacie przez kupującego całości ceny sprzedaży, jednakże doprecyzowanie obowiązku sprzedającego co do terminu przekazania kluczy, pozwala uniknąć dodatkowych problemów z ustalaniem terminu w którym wydanie miało nastąpić.



Zadatek czy zaliczka


W celu zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, kupujący nieruchomość może dać sprzedającemu zadatek w określonej wysokości (w umowie należy potwierdzić fakt przekazania zadatku drugiej stronie). W wypadku braku zapisu regulującego sprawę w inny sposób, zadatek dany przy zawarciu umowy przez kupującego wywołuje ten skutek, iż w razie niewykonania umowy przez kupującego, sprzedający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek. Natomiast w razie niewykonania umowy przez sprzedającego, kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Inaczej natomiast wygląda sytuacja stron w przypadku zaliczki. W przypadku bowiem gdy transakcja nie dojdzie do skutku z winy kupującego, sprzedający zwraca kupującemu otrzymaną zaliczkę. Powyższa zasada działa też w drugą stronę.
Umowa przedwstępna i przyrzeczona kruczki prawne fragment 60